Οι 10 μεγάλες αλλαγές που έρχονται σε ΕΝΦΙΑ και ενοίκια

Οι σημαντικές αλλαγές που έρχονται στα ακίνητα, από τον ΕΝΦΙΑ και τις μεταβιβάσεις μέχρι τα ενοίκια, το Airbnb και το νέο πρόγραμμα Σπίτι μου.

Ένα εντελώς νέο τοπίο αναμένεται να κυριαρχήσει στον τομέα της ακίνητης περιουσίας το προσεχές διάστημα, με μια σειρά από στοχευμένες παρεμβάσεις να τίθενται σε πλήρη εφαρμογή.

Ιδιοκτήτες, μισθωτές, αλλά και όσοι σχεδιάζουν να προχωρήσουν στην αγορά κάποιας κατοικίας, θα βρεθούν σύντομα αντιμέτωποι με ένα νέο ρυθμιστικό και φορολογικό πλαίσιο που επανακαθορίζει τους κανόνες του παιχνιδιού.

Σαρωτικές παρεμβάσεις σε ενοίκια, φορολογία και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ο σχεδιασμός για την επόμενη ημέρα στο εγχώριο real estate περιλαμβάνει τις εξής κομβικές ανατροπές:

• Υποχρεωτικά ηλεκτρονικές πληρωμές ενοικίων. Το καθεστώς των συναλλαγών με μετρητά στις μισθώσεις ακινήτων φτάνει στο τέλος του. Η αντίστροφη μέτρηση έχει ήδη ξεκινήσει, καθώς από τον Οκτώβριο του 2026, κάθε καταβολή μισθώματος εκτός τραπεζικού καναλιού θα επιφέρει βαρύτατες κυρώσεις. Συγκεκριμένα, οι ενοικιαστές που θα επιμείνουν στα μετρητά, θα δουν να χάνεται η ετήσια επιστροφή ενός ενοικίου, όπως και οποιοδήποτε άλλο στεγαστικό επίδομα δικαιούνται. Αντίστοιχα, οι εκμισθωτές θα χάσουν την έκπτωση του 5% στον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, ανεβάζοντας έτσι την τελική φορολογική τους επιβάρυνση.
• Συνεχίζεται το «πάγωμα» του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες. Όλα δείχνουν πως η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις αγοραπωλησίες νέων ακινήτων θα λάβει παράταση για ακόμα ένα έτος. Το συγκεκριμένο μέτρο κρίνεται ζωτικής σημασίας για να κρατηθεί ζωντανή η οικοδομική δραστηριότητα και να αυξηθεί το απόθεμα διαθέσιμων σπιτιών στην αγορά. Εάν ο ΦΠΑ επέστρεφε, το τελικό κόστος για τους αγοραστές θα εκτοξευόταν, σε μια συγκυρία που οι τιμές είναι ήδη απαγορευτικές. Επί του παρόντος, η καταβολή φόρου μεταβίβασης της τάξης του 3% λειτουργεί ως σημαντική ανακούφιση.
• Εκτός κάδρου ο φόρος υπεραξίας 15%. Σε τροχιά παράτασης βρίσκεται και η αναστολή επιβολής του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις. Ο εν λόγω φόρος, αν και νομοθετημένος, δεν τέθηκε ποτέ σε ουσιαστική εφαρμογή, διότι υπήρχαν έντονοι φόβοι πως θα δρούσε αποτρεπτικά για τις αγοραπωλησίες. Στα κυβερνητικά κλιμάκια συζητείται μάλιστα το ενδεχόμενο να καταργηθεί οριστικά, τερματίζοντας οριστικά μια πολυετή εκκρεμότητα.
• Φρένο στις νέες καταχωρήσεις Airbnb. Οι περιορισμοί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής αναμένεται να παραμείνουν σε ισχύ και κατά τη διάρκεια του 2027 για τις ήδη κορεσμένες περιοχές. Παράλληλα, εξετάζεται σοβαρά το ενδεχόμενο να μπουν στον χάρτη των περιορισμών και νέες γειτονιές, όπου η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει εξαφανίσει τα διαθέσιμα σπίτια, εκτινάσσοντας τα ενοίκια σε δυσθεώρητα ύψη.
• Αφορολόγητο για κλειστά ακίνητα. Στο μικροσκόπιο βρίσκεται η χρονική επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής για τους ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν τα κενά διαμερίσματά τους στη μακροχρόνια μίσθωση ή θα αποσύρουν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η υφιστάμενη προθεσμία λήγει στο τέλος του 2026. Για να δοθεί το κίνητρο, το ακίνητο (έως 120 τ.μ.) θα πρέπει να ήταν αποδεδειγμένα κλειστό για τουλάχιστον τρία χρόνια ή να βρισκόταν σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η επιφάνεια του ακινήτου μπορεί να αυξηθεί κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί, εφόσον ο ενοικιαστής είναι πολύτεκνος. Η ΠΟΜΙΔΑ πιέζει ωστόσο για χαλάρωση των προϋποθέσεων, προκειμένου να ενεργοποιηθούν περισσότερα σπίτια και να μην υπάρχει τόσο αυστηρή σύνδεση με το διάστημα ακινησίας του ακινήτου.

Τα κενά σπίτια

Η επιστροφή των κλειστών σπιτιών στην αγορά αποτελεί βασικό βαρόμετρο για την επίλυση της στεγαστικής κρίσης, γεγονός που υπογραμμίζει και η πρόσφατη ειδική έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή.

Η μελέτη εισηγείται επιπλέον φορολογικές ελαφρύνσεις για τα μακροχρόνια συμβόλαια, επιδοτήσεις ανακαινίσεων με ρήτρα μακροχρόνιας ενοικίασης και αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο στα Airbnb όπου παρατηρείται έντονη στεγαστική πίεση. Όπως επισημαίνεται, αν τα κενά σπίτια επιστρέψουν σταδιακά στην αγορά την επόμενη εξαετία και το ποσοστό τους φτάσει στα χαμηλά επίπεδα του 2001, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να σημειώσουν σημαντική πτώση, από 15,5% έως 24,6%.

Έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις. Η διατήρηση του φορολογικού μπόνους, το οποίο εξασφαλίζει έκπτωση φόρου που αγγίζει τα 16.000 ευρώ σε ορίζοντα πενταετίας, εξετάζεται επίσης να παραταθεί, καθώς η ισχύς του μέτρου ολοκληρώνεται κανονικά στα τέλη του 2026.

Μειώσεις φόρων για υψηλά εισοδήματα από ενοίκια. Κατά την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων το 2027, όσοι ιδιοκτήτες εμφανίζουν ετήσια εισοδήματα από μισθώματα που ξεπερνούν τα 12.000 ευρώ, θα δουν ουσιαστικές ελαφρύνσεις στο εκκαθαριστικό τους. Αυτό θα προκύψει από την αναμόρφωση της φορολογικής κλίμακας, μια εξέλιξη που υπολογίζεται ότι θα ευνοήσει περισσότερους από 160.000 φορολογούμενους.

Το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης. Μια νέα χρέωση κάνει την εμφάνισή της την 1η Ιανουαρίου 2027. Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) θα πάρει τη θέση του ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) και του Φόρου Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων, τα οποία καταργούνται στα τέλη του 2026. Ο νέος αυτός φόρος αναμένεται να φέρει επιβαρύνσεις για τα μεγάλα και νεόδμητα ακίνητα σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες, αλλά θα προσφέρει ελαφρύνσεις στα παλαιότερα σπίτια που βρίσκονται σε ζώνες με χαμηλές ή μεσαίες αξίες. Η είσπραξή του θα γίνεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, με συντελεστή που θα κυμαίνεται από 0,3‰ έως 0,7‰ και θα ορίζεται από τον κάθε δήμο ξεχωριστά.

Ακίνητα: Αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ και αυστηρός ψηφιακός έλεγχος

Σημαντικές απαλλαγές στον ΕΝΦΙΑ. Από το 2027, καταργείται πλήρως ο ΕΝΦΙΑ για τις κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε περίπου 12.700 μικρούς οικισμούς ανά την επικράτεια, με την προϋπόθεση ότι η αξία τους δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ. Παράλληλα, για τον υπολογισμό του φόρου θα λαμβάνεται πλέον υπόψη και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, εξασφαλίζοντας ότι η χρέωση θα αντιστοιχεί στα πραγματικά τετραγωνικά των κτισμάτων. Μέχρι σήμερα, λαμβάνονταν υπόψη τα στοιχεία από το Κτηματολόγιο, τα συμβόλαια ή την άδεια οικοδομής. Εάν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη ή έχει τροποποιηθεί η χρήση του ακινήτου, ο φόρος θα προσαρμόζεται ανάλογα. Σε περίπτωση, ωστόσο, που τα τετραγωνικά της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας είναι λιγότερα από τα δηλωθέντα στο Κτηματολόγιο, θα λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη επιφάνεια.

Το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Με την ενεργοποίησή του, το ΜΙΔΑ θα αποτελέσει το νέο ηλεκτρονικό «μάτι» της Εφορίας. Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν και να διορθώσουν την εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους, δηλώνοντας με απόλυτη ακρίβεια την πραγματική της χρήση. Θα πρέπει να επιλέξουν μεταξύ 60 διαφορετικών κατηγοριών, αποσαφηνίζοντας αν πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση, επαγγελματική στέγη, δωρεάν παραχώρηση ή αγροτική έκταση.

Τέλος, τα μισθωτήρια (είτε πρόκειται για νέες δηλώσεις είτε για λύσεις) δεν θα υποβάλλονται πλέον στην υφιστάμενη εφαρμογή της ΑΑΔΕ, αλλά απευθείας στο ΜΙΔΑ. Σε μια κίνηση διαφάνειας, κάθε εκμισθωτής θα είναι υποχρεωμένος να δηλώσει τον τραπεζικό λογαριασμό (IBAN) στον οποίο θα κατατίθεται το μίσθωμα, διευκολύνοντας έτσι την ψηφιακή παρακολούθηση των συναλλαγών από τις αρμόδιες αρχές.

Πηγή: iEidiseis.gr

Διαβάστε επίσης 

Πετρέλαιο: Σταθερές οι τιμές, μετά το ράλι της περασμένης εβδομάδας

Συντάξεις χηρείας: Στην ατζέντα της ΔΕΘ η επέκταση του 70%