Μόλις ένα μικρό ποσοστό των κλειστών ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί σήμερα να αξιοποιηθεί χωρίς εμπόδια, αποκαλύπτοντας ένα πρόβλημα που παραμένει σε μεγάλο βαθμό αόρατο πίσω από τους αριθμούς της αγοράς.

Σύμφωνα με στοιχεία που βασίζονται στον διεθνή δείκτη FREI, μόνο το 19% των ακινήτων που παραμένουν κενά και αναξιοποίητα χαρακτηρίζονται «νομικά καθαρά», δηλαδή δεν αντιμετωπίζουν ζητήματα που να μπλοκάρουν την αξιοποίησή τους. Ακόμη πιο περιορισμένη είναι η πραγματική διαθεσιμότητα, καθώς μόλις το 10% του συνολικού αποθέματος μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.

Η εικόνα αυτή δείχνει ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο την έλλειψη κατοικιών, αλλά και τη χαμηλή «ενεργοποίηση» του υφιστάμενου αποθέματος. Μεγάλος αριθμός ακινήτων υπάρχει μεν καταγεγραμμένος, αλλά παραμένει εκτός αγοράς, είτε λόγω νομικών εκκρεμοτήτων είτε εξαιτίας τεχνικών και διοικητικών εμποδίων.

Αναλυτικά στοιχεία της BluPeak Estate Analytics δείχνουν ότι περίπου το 32% των ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει ανενεργό. Από αυτό το σύνολο, μόνο το ένα τέταρτο είναι πλήρως καταγεγραμμένο, γεγονός που υποδηλώνει σημαντικό έλλειμμα πληροφόρησης για την πραγματική κατάσταση της αγοράς.

Η ανάλυση της δεξαμενής των ακινήτων αποκαλύπτει ότι περίπου τέσσερα στα δέκα απαιτούν μικρές παρεμβάσεις για να καταστούν αξιοποιήσιμα. Πρόκειται για ακίνητα που δεν είναι εκτός αγοράς, αλλά χρειάζονται διορθώσεις – είτε τεχνικές είτε διοικητικές – ώστε να μπορέσουν να διατεθούν.

Σε επόμενο στάδιο, το ποσοστό των ακινήτων που πληρούν βασικά τεχνικά κριτήρια καταλληλότητας περιορίζεται περαιτέρω, φτάνοντας περίπου στο 14%. Αυτό σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος δεν μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, είτε λόγω κατάστασης είτε λόγω ελλιπών στοιχείων.

Καθοριστικό ρόλο παίζει και το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Ακίνητα που εμφανίζονται ως δηλωμένα, αλλά έχουν ασάφειες, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο ή πολεοδομικά προβλήματα, παραμένουν ουσιαστικά εκτός αγοράς. Πρόκειται για περιπτώσεις που υπάρχουν «στα χαρτιά», αλλά δεν μπορούν να καλύψουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Ανάλογη είναι η εικόνα και στη δημοτική ακίνητη περιουσία. Αν και συχνά δημιουργείται η εντύπωση ότι οι δήμοι διαθέτουν σημαντικό αριθμό ακινήτων που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν, στην πράξη η δυνατότητα άμεσης χρήσης τους είναι περιορισμένη. Σε ένα ενδεικτικό σενάριο, από 100 ακίνητα, μόνο ένα μικρό ποσοστό είναι έτοιμο για άμεση αξιοποίηση, ενώ πολλά απαιτούν παρεμβάσεις ή παραμένουν «παγωμένα».

Συγκεκριμένα, περίπου το ένα τέταρτο μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, ενώ ένα σημαντικό ποσοστό χρειάζεται προηγουμένως τεχνικές ή διοικητικές ενέργειες. Παράλληλα, υπάρχει και μια τρίτη κατηγορία ακινήτων που παραμένουν μπλοκαρισμένα λόγω σοβαρών νομικών ή θεσμικών εμποδίων, χωρίς άμεση προοπτική αξιοποίησης.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η εικόνα είναι διαφορετική. Χώρες όπως η Ολλανδία και η Δανία έχουν ήδη προχωρήσει στη δημιουργία ολοκληρωμένων ψηφιακών μητρώων, όπου συνδέονται όλα τα στοιχεία ενός ακινήτου – από το ιδιοκτησιακό καθεστώς έως τα τεχνικά χαρακτηριστικά. Με τον τρόπο αυτό, δημόσιοι φορείς και δήμοι έχουν σαφή εικόνα για το ποια ακίνητα μπορούν να αξιοποιηθούν.

Αντίστοιχα, στη Γερμανία και τη Γαλλία, η καταγραφή της δημόσιας περιουσίας χρησιμοποιείται ως εργαλείο για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών και την ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας. Το βασικό στοιχείο που διαφοροποιεί τις χώρες αυτές δεν είναι το μέγεθος του αποθέματος, αλλά η ποιότητα των διαθέσιμων δεδομένων.

Η ανάγκη για καλύτερη οργάνωση και διαφάνεια αποτυπώνεται και στις απόψεις των πολιτών. Σύμφωνα με έρευνα της Ierax Analytix για λογαριασμό της BluPeak, το 82% των νέων ηλικίας 25-35 ετών θεωρεί ότι η έλλειψη ελέγχου επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων, ενώ το 75% ζητά πλήρη ψηφιακή καταγραφή τους.

Παράλληλα, το 81% δηλώνει ότι το στεγαστικό επηρεάζει βασικές αποφάσεις ζωής, δείχνοντας ότι το ζήτημα έχει πλέον ξεπεράσει τα όρια της οικονομίας και επηρεάζει την κοινωνική καθημερινότητα.

Στις ηλικίες 36-55 ετών, το 70% θεωρεί αναγκαία τη δημιουργία ενός ενιαίου δημόσιου μητρώου ακινήτων, ενώ το 60% εκτιμά ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση των τιμών. Την ίδια στιγμή, το 72% πιστεύει ότι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί να λειτουργήσει ως αντίβαρο στη στεγαστική κρίση.

Η συνολική εικόνα αναδεικνύει ότι το πρόβλημα των κλειστών ακινήτων δεν αφορά μόνο την ποσότητα, αλλά κυρίως τη δυνατότητα αξιοποίησης, με την έλλειψη αξιόπιστων δεδομένων και τις θεσμικές εκκρεμότητες να αποτελούν βασικά εμπόδια.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:

Ηράκλειο: Στο μικροσκόπιο των αρχών οι συνθήκες θανάτου δύο γυναικών

Ηράκλειο: Η αγωνία χτυπά κόκκινο για την Ελευθερία - Ποια περιοχή "χτενίζουν" οι Αρχές