Τα νέα κριτήρια για την προστασία τη πρώτης κατοικίας

Με τυπικά γενναιόδωρα κριτήρια υπαγωγής σε καθεστώς προστασίας, αλλά ουσιαστικά με πολύ αυστηρούς "κόφτες", θα απολαμβάνουν πλέον ειδική αντιμετώπιση οι υπερχρεωμένοι, αλλά αδύναμοι να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, δανειολήπτες.
Το παλαιό πλαίσιο προστασίας του νόμου Κατσέλη που εξέπνευσε στις 28 Φεβρουαρίου, δίνει τη θέση του σε ένα πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας και των αδύναμων οφειλετών, το οποίο αναμένεται να εξειδικευτεί περαιτέρω, με έναν ενιαίο, νέο νόμο για την πτώχευση φυσικών προσώπων, τον οποίο κυβέρνηση και τράπεζες θα ξεκινήσουν να επεξεργάζονται άμεσα ώστε να έρθει προς ψήφιση στη Βουλή στα τέλη Μαρτίου - αρχές Απριλίου.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", ο νέος νόμος θα ασφαλίζει και την τελευταία χαραμάδα εισόδου στρατηγικών κακοπληρωτών σε καθεστώς προστασίας, αντιμετωπίζοντας κυρίως περιπτώσεις δανειοληπτών που έχουν υποβάλει αίτηση με το παλαιό καθεστώς του νόμου Κατσέλη και παραμένει ακόμη εκκρεμής. Με τον νόμο που θα προβλέπει την πτώχευση ιδιωτών, εφόσον ο αιτών την προστασία έχει κριθεί μη επιλέξιμος από την ηλεκτρονική πλατφόρμα και στρέφεται στα δικαστήρια για να εξασφαλίσει προστασία, θα πρέπει να προβεί ο ίδιος σε συγκεκριμένες νομικές ενέργειες για να πείσει τους δικαστές ότι δικαιούται προστασία και κινδυνεύει από τη μη χορήγησή της.
Ο νέος νόμος θα διευρύνει σε τεχνικές λεπτομέρειες εφαρμογής το, ουσιαστικά μεταβατικό, προστατευτικό πλαίσιο για την πρώτη κατοικία, το οποίο συμφωνήθηκε μεταξύ κυβέρνησης - τραπεζών και εστάλη στους "θεσμούς" αργά την Τετάρτη το βράδυ. Πρόκειται για το σκέλος του πρώην νόμου Κατσέλη (άρθρο 9 του ν. 3869/2010) που αφορά την προστασία της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμό και το οποίο έχει τυπικά ισχύ από χθες αλλά ουσιαστικά λίγο πριν από το Πάσχα, όταν εκτιμάται ότι η ηλεκτρονική πλατφόρμα της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους θα είναι έτοιμη να δεχτεί τις πρώτες αιτήσεις δανειοληπτών.
Οι πληροφορίες από αξιωματούχο της κυβέρνησης σχετικά με τον χρόνο κατάθεσης και ψήφισης του πλαισίου προστασίας που αποφασίστηκε την εβδομάδα αυτή για να διαδεχθεί τον νόμο Κατσέλη, αναφέρουν ότι στόχος είναι το σχέδιο νόμου να κατατεθεί στη Βουλή τη Δευτέρα ή την Τρίτη και να ψηφιστεί στις 7 Μαρτίου. Σε αυτό το σενάριο ενδεχομένως να μπορεί να ληφθεί πλήρης απόφαση από το Eurogroup της 11ης Μαρτίου για το ελληνικό ζήτημα. Σε διαφορετική περίπτωση, ενδεχομένως η ψήφιση του σχεδίου νόμου να μεταφερθεί λίγες ημέρες αργότερα, έχοντας πάντως αναδρομική ισχύ ούτως ώστε να καλύπτει την περίοδο την 1η Μαρτίου, οπότε δεν υφίσταται προστασία από τον πρώην νόμο Κατσέλη. Το σχέδιο νόμου πιθανότατα θα κατατεθεί στη Βουλή με τη μορφή του επείγοντος, ούτως ώστε να υπάρχει κάποιος χρόνος για συζήτηση. Σημειώνεται ότι το δημοσιονομικό κόστος για το νέο πλαίσιο προστασίας θα είναι φέτος λίγο πάνω από 200 εκατ. ευρώ, ενώ το 2020 θα είναι υψηλότερο.

Με το νέο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, εκτιμάται ότι περίπου 300.000 νοικοκυριά με μη εξυπηρετούμενο στεγαστικό δάνειο και επαγγελματίες/επιχειρηματίες με δάνειο που έχει ως εξασφάλιση την πρώτη κατοικία, θα μπορούν να υποβάλουν αίτηση υπαγωγής.
O νέος "νόμος Κατσέλη" θα παρέχει προστασία στους δανειολήπτες με δυο βασικά κριτήρια: το ύψος του συνολικού δανεισμού τους και την αντικειμενική αξία του ακινήτου που συνιστά την πρώτη κατοικία. Ειδικότερα, για υπαγωγή στο νέο προστατευτικό πλαίσιο, τα βασικά κριτήρια θα είναι ύψος δανεισμού του οφειλέτη έως 130.000 ευρώ (σύνολο δανείων με εξασφάλιση την πρώτη κατοικία) και αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας του έως 250.000 ευρώ. Παράλληλα, θα ισχύουν εισοδηματικά κριτήρια, με το ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα για τον άγαμο να διαμορφώνεται στα 12.500 ευρώ και για το ζευγάρι στα 21.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 5.000 για κάθε παιδί μέχρι τα τρία (δηλ. συνολική ανώτατη κάλυψη στα 36.000 ευρώ).
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο προστασίας των αδύναμων δανειοληπτών προβλέπει και επιδότηση της μηνιαίας δόσης, όπως αυτή θα διαμορφώνεται κατόπιν του "κουρέματος" και της ρύθμισης της αρχικής οφειλής που θα λαμβάνει ο δανειολήπτης από την τράπεζα. Το ύψος της  επιδότησης θα κρίνεται από τα συνολικά οικονομικά και περιουσιακά δεδομένα του δανειολήπτη, τα οποία θα επανεξετάζονται ανά τριετία.
H διάρκεια ισχύος του νόμου θα είναι πενταετής για ανέργους και ΑΜΕΑ.
Κομβική για την εφαρμογή του νέου νόμου προστασίας αδύναμων δανειοληπτών θα είναι η λειτουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών φυσικών προσώπων. Η πλατφόρμα εκτιμάται ότι θα είναι έτοιμη να ξεκινήσει στα μέσα Απριλίου. 
Η ρύθμιση της οφειλής του δανειολήπτη θα περιλαμβάνει "κούρεμα", επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής μέχρι 25 έτη, επιτόκιο euribor τριμήνου συν περιθώριο 2% και κρατική επιδότηση της μηνιαίας δόσης.
"Κλειδί" των νέων ρυθμίσεων θα είναι το "κούρεμα" της αρχικής οφειλής. Σε αντίθεση με την αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας, η οποία θα καθορίζει μαζί με τον συνολικό δανεισμό του δανειολήπτη, το δικαίωμα υποβολής ένταξης στο νέο καθεστώς προστασίας, η εμπορική αξία της πρώτης κατοικίας θα είναι αυτή που θα καθορίζει το "κούρεμα" του δανείου.
Το "κούρεμα" θα γίνεται στη βάση της σχέσης της υπολειπόμενης οφειλής με την εμπορική αξία του ακινήτου, δηλαδή την αξία με την οποία το έχει εκτιμήσει η τράπεζα στα βιβλία της. Η σχέση αυτή πρέπει να διαμορφώνει μια ποσοστιαία αναλογία 120%, με το υπόλοιπο του δανείου να υπερβαίνει την αξία του ακινήτου. Το "κούρεμα" θα γίνεται στο ποσό της διαφοράς των δύο.
Έτσι, για παράδειγμα, εάν το υπόλοιπο του δανείου ανέρχεται σε 130.000 ευρώ και η αξία του ακινήτου είναι 100.000 ευρώ, θα "κουρεύονται" από το δάνειο 10.000 ευρώ, ώστε να διαμορφώνεται η αναλογία LTV (loan to value, αξία δανείου προς αξίας ακινήτου) στο 120% και ο δανειολήπτης να έχει να αποπληρώσει δάνειο 120.000 ευρώ.
Αιτήσεις έως 28/2/2019
Το νέο πλαίσιο προστασίας των αδύναμων δανειοληπτών ισχύει για όσους υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής μετά την 1η Μαρτίου 2019. Όσοι έχουν υποβάλει αίτηση μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου, θα ρυθμίσουν τα δάνειά τους με το παλαιό καθεστώς που προβλέπει προσφυγή στα δικαστήρια.