Ακίνητα: Έρχεται «λίφτινγκ» στις αντικειμενικές αξίες

Λίφτινγκ στις υπάρχουσες αντικειμενικές τιμές στα ακίνητα (αυτές που βλέπει η Εφορία) σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών, με έμμεσες παρεμβάσεις που θα εξορθολογίσουν και θα ελαφρύνουν τα φορολογικά βάρη πολλών πολιτών.

Μετά την προσαρμογή των τιμών στα δεδομένα της αγοράς ακινήτων αλλά και την ένταξη πολλών περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα τιμών, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης παρεμβαίνει σε δύο τομείς που δημιουργούν διαστρεβλώσεις στο σύστημα των τιμών: στους συντελεστές παλαιότητας και την εμπορικότητα των ακινήτων.

Ο συντελεστής παλαιότητας μπορεί να ακούγεται ως τεχνική λεπτομέρεια, αλλά στην πράξη, δηλαδή στον προσδιορισμό φόρου, δημιουργεί μεγάλο πρόβλημα! Ενα σπίτι στην ίδια περιοχή, στον ίδιο όροφο και με μία πρόσοψη έχει την ίδια αξία είτε είναι ηλικίας 26 είτε 40 είτε 50 χρόνων. Δηλαδή δεν επηρεάζει καθόλου τον προσδιορισμό φόρου το ότι ένα σπίτι είναι καινούριο, λειτουργικό σε σχέση με ένα πολύ παλιό που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί ή να κατοικηθεί ανάλογα! Οσον αφορά τους συντελεστές εμπορικότητας, η υπόθεση είναι ακόμα πιο πολύπλοκη, καθώς εδώ θα πρέπει να επαναξιολογηθεί ένα ολόκληρο σύστημα που αφορά την εμπορικότητα των δρόμων!

Ειδικότερα:

Επανεξέταση συντελεστών παλαιότητας: Η διατήρηση των συντελεστών παλαιότητας στα επίπεδα που ίσχυαν από το 1985 δημιουργεί αδικίες. Οι συντελεστές αυτοί δεν προβλέπουν ελάφρυνση για ακίνητα πέραν της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.

Ο συντελεστής παλαιότητας απομειώνει τις αξίες όλων των υπόλοιπων οικοδομών ως εξής:

■ Των κατοικιών -5% ανά πενταετία και μόνο έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του ’50 και του ’60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του ’80!).

■ Των επαγγελματικών ακινήτων -5% ανά πενταετία και μόνο έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!).

■ Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ – 5% ανά πενταετία και μόνο έως -20% (με την εφαρμογή τού πραγματικά «συντελεστή νεότητας» που, αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).

Με βάση προηγούμενες εισηγήσεις, το οικονομικό επιτελείο σχεδίαζε να προσθέσει κριτήρια στους συντελεστές παλαιότητας, όπως ενεργειακή κλάση ακινήτου, ανακαινίσεις κ.λπ., διαφοροποιώντας με αυτό τον τρόπο τη φορολογητέα αξία δύο ακινήτων ίδιας ηλικίας. Επίσης, σχεδιάζονται και αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των αξιών, καθώς παρατηρούνται μεγάλες αποκλίσεις. Για παράδειγμα, όπως προαναφέρθηκε, με διαφορετικές αξίες φορολογείται ένα ακίνητο αν πρόκειται να μεταβιβαστεί και διαφορετικά αν πρόκειται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Επανεξέταση συντελεστών εμπορικότητας: Οι συγκεκριμένοι συντελεστές απηχούν το πόσο εμπορικός είναι ένας δρόμος, σε κάθε σημείο του, αλλά μπορεί να είναι διαφορετικοί για κάθε πλευρά. Για παράδειγμα, στην οδό Πανεπιστημίου, στο κέντρο της Αθήνας, η αριστερή πλευρά (με κατεύθυνση προς την Ομόνοια) έχει υψηλότερο συντελεστή εμπορικότητας από τη δεξιά πλευρά. Οι συντελεστές αυτοί (εκτός από μικροπροσαρμογές) είναι ξεχασμένοι εδώ και δεκαετίες, με αποτέλεσμα πλέον να εκτιμάται ότι δεν αποτυπώνουν τις συνθήκες που επικρατούν σήμερα στις εμπορικές πιάτσες της χώρας. Ειδικά στους δρόμους όπου δεν υπάρχουν καταστήματα ή υπάρχουν και η εμπορικότητά τους είναι μηδενική (π.χ. συνοικίες).

Για να γίνει πιο κατανοητό, η αντικειμενική αξία ενός ισόγειου καταστήματος ή γενικά ενός ακινήτου προκύπτει και από τον πολλαπλασιασμό της τιμής ζώνης με τον συντελεστή εμπορικότητας. Για παράδειγμα, σε πολύ εμπορικό δρόμο του κέντρου της Αθήνας η τιμή ζώνης είναι 1.100 ευρώ και ο συντελεστής εμπορικότητας είναι 5. Ετσι, η αντικειμενική αξία κάθε τετραγωνικού μέτρου καταστήματος στον συγκεκριμένο δρόμο είναι 5.500 ευρώ. Στις περισσότερες περιπτώσεις, λόγω της κατακόρυφης μείωσης των εμπορικών αξιών από την κρίση, η αντικειμενική αξία είναι πολύ υψηλότερη από την αντίστοιχη εμπορική.

Γνώστες της αγοράς ακινήτων σημειώνουν ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα με τους υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας συναντάται σε περιοχές όπου οι συντελεστές εμπορικότητας είναι έως 2%. Πρόκειται, κυρίως για δρόμους που έχουν μετατραπεί σε… νεκροταφεία καταστημάτων, καθώς οι απανωτές κρίσεις μηδένισαν την εμπορικότητά τους. Αντίστοιχα, σε περιοχές με πολύ υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας επήλθε μείωσή της, αλλά δεν μηδενίστηκε. Δηλαδή τα μισθώματα και οι αξίες σε αυτούς τους πάλαι ποτέ πολύ εμπορικούς δρόμους έχουν υποχωρήσει αισθητά, χωρίς όμως να έχουν μηδενιστεί!

Διαβάστε επίσης:

ΕΦΚΑ: 26.000 εκκρεμείς συντάξεις τον Σεπτέμβριο- Αυξάνονται οι νέες αιτήσεις

Επιτόκια: Οι μεγάλοι χαμένοι και οι κερδισμένοι από το ακριβό χρήμα