Η αγορά των ακινήτων "στενάζει" από την υπερφορολόγηση

Τον υψηλότερο φόρο κατοχής ακίνητης περιουσίας στην Ευρώπη διατηρεί η Ελλάδα κρατώντας καθηλωμένη την αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ οι μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις αποτρέπουν τις επενδύσεις στην αγορά ακινήτων καθώς δεν αφήνουν περιθώρια για ικανοποιητικές αποδόσεις στους επενδυτές και εμποδίζουν την αναθέρμανση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Σύμφωνε με την μελέτη μια μείωση των φόρων θα οδηγούσε σε αύξηση των επενδύσεων σε ακίνητα, σημαντική ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας, δημιουργία πολλών νέων θέσεων εργασίας και βελτίωση του ΑΕΠ.

Αναλυτικότερα σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ η επιβολή φόρου ακινήτων επηρέασε σημαντικά και τις αποδόσεις της επένδυσης σε ακίνητα, οι οποίες, λόγω του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και της προοδευτικής κλίμακας φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια, εξαρτώνται πλέον καθοριστικά από το ύψος της αξίας της ακίνητης περιουσίας.

Με βάση εύλογες υποθέσεις υπολογίστηκε από το ΙΟΒΕ η καθαρή απόδοση από την επένδυση σε ακίνητα πριν και μετά την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και τις αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια. Από τις εκτιμήσεις αυτές προέκυψε πως η επένδυση σε ακίνητα, ακόμα και στις υφιστάμενες χαμηλότερες τιμές, γίνεται από πλευράς αποδόσεων ολοένα και λιγότερο ελκυστική όταν αυξάνεται η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φορολογούμενου. Μάλιστα, οι αποδόσεις γίνονται αρνητικές, όταν η αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τις 870 χιλ. ευρώ. Αντιθέτως, με τον ΦΑΠ που ίσχυε πριν την εισαγωγή του ΕΝΦΙΑ, οι αποδόσεις μεν είχαν φθίνουσα πορεία, αλλά διατηρούσαν το θετικό τους πρόσημο.

Σύμφωνα με την έρευνα το ΕΕΤΗΔΕ και ο διάδοχος φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) επιβλήθηκαν σε μια εξαιρετικά δυσμενή οικονομική συγκυρία για την Ελλάδα, αλλά και σε μια αγορά ακινήτων που για χρόνια είχε προεξοφλήσει και λειτουργούσε υπό περιορισμένες φορολογικές επιβαρύνσεις.
Η εισαγωγή του φόρου ακινήτων επηρέασε άμεσα τις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΙΟΒΕ, και με δεδομένο ότι ο φόρος διαφοροποιείται ανάλογα με την αξία του ακινήτου, η πτώση των τιμών που θα μπορούσε να αποδοθεί στον φόρο κατοχής ακινήτων (αρχικά ΕΕΤΗΔΕ και έπειτα ΕΝΦΙΑ) είναι περίπου 19% για την πλειονότητα των κτηρίων (κτήρια με αντικειμενική τιμή έως 200.000 ευρώ, αλλά αυξάνεται με την αξία του ακινήτου, φτάνοντας το 74% για ακίνητα αξίας μεγαλύτερης του 1 εκατ. ευρώ. Αυτό συνεπάγεται μια ανάλογη μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων.

Με αυτήν τη σημαντική επίπτωση στις τιμές και στις επενδυτικές αποδόσεις των ακινήτων, το ΕΕΤΗΔΕ και ο ΕΝΦΙΑ επιτάχυναν την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μειώνοντας την καταναλωτική δαπάνη και τις επενδύσεις σε κατοικίες. Επίσης, συντέλεσαν στο πάγωμα της αγοράς ακινήτων, λόγω και της απότομης προοδευτικότητας, αποτρέποντας την εξομάλυνση της κατανάλωσης με χρήση αποταμιεύσεων σε μια περίοδο βαθιάς ύφεσης, δυσκολίας πληρωμής φόρων και αύξησης των προβληματικών δανείων. Η επιβολή του ΕΝΦΙΑ απέτυχε να φέρει τα προσδοκώμενα φορολογικά έσοδα, τα οποία στην πραγματικότητα δεν αντιπροσωπεύονται από τις εισπράξεις του ΕΝΦΙΑ, καθώς σε αυτές δεν συνυπολογίζονται οι απώλειες φορολογικών εσόδων που προκύπτουν από τη μείωση α) του διαθέσιμου εισοδήματος, β) της αξίας της ακίνητης περιουσίας και της κατανάλωσης που συνδέεται με αυτή και γ) των επενδύσεων σε κατοικίες λόγω αυξημένου κινδύνου και μείωσης των τιμών τους, σε σύγκριση με το κόστος κατασκευής.

Αναθέρμανση της αγοράς με μείωση φόρων

Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ εκτός από το ύψος του φόρου ακινήτων και των υπόλοιπων φόρων και τελών που επιβάλλονται στα ακίνητα, σοβαρά προβλήματα στη λειτουργία και αποδοτικότητα της αγοράς ακινήτων δημιουργεί ο συνδυασμός του κύριου με τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, καθώς ο τελευταίος είναι ένας πρόσθετος φόρος ακίνητης περιουσίας με απότομη κλιμάκωση (προοδευτικότητα) των συντελεστών φορολόγησης.
Επιπλέον, η επιβολή ΦΠΑ με συντελεστή 24% σε νέες κατοικίες και κτήρια στρεβλώνει την αγορά ακινήτων υπέρ των παλαιότερων ακινήτων και αποτρέπει την υλοποίηση νέων επενδύσεων στην έκταση που αυτό θα ήταν εφικτό ή επιθυμητό.